Сделав анализ динамики курса рубля за последние 5 лет, когда он стабильно терял по 6,50р/год по отношению к Евро, прихожу к прогнозу через 5 лет Евро будет стоит 109руб.
Конечно нельзя так уверенно прогнозировать курс, но динамика за последние 5 лет слишком уж стабильная.
Рассчитаем доходность на основании квартиры стоимостью 7.1млн (168т.р/м2):
Мы видим стабильную отрицательную динамику стоимости квартиры даже в рублях, в то время как инфляция наоборот положительная.
Квартплата и коммунальные услуги растут в среднем на 10% в год.
Арендная плата за такую квартиру так же снижается на 1400р/год.
Если продать такую квартиру через 5 лет за 6,5млн и прибавить прибыль с аренды 1,2млн, то через 5 лет мы будем иметь 7,7млн рублей.
Процентная ставка по депозитам в рублях так же стабильно снижается ежегодно на 1,320%, хотя вряд ли она опустится ниже официальной инфляции в смешные 4%, что по разным оценкам даст доходность за 5 лет порядка 1.5млн рублей увеличив сумму на депозите с 7.1 до 8,7млн
При пересчете на Евро (если захотите купить себе домик за границей) в случае продажи после пятилетней аренды вы получите 70 тысяч евро, а сейчас можно продать за 94тыс (5 лет назад это было 180тыс!). Не спасет и немедленная продажа, и размещение депозита в рублях – через 5 лет это будет лишь 80тыс евро … уже лучше аренды, но хуже сегодняшней цены.
Нынешние ставки по депозитам в Евро (что в россии что в европе) довольно смешные (0,5% в лучшем случае), но с суммы продажи квартиры сейчас за 94тыс евро за 5 лет набежит почти 2500 евро, сделав остаток по депозиту 9600 евро – это более 10млн рублей по курсу 2023 года – это на 2млн выгоднее чем аренда последующие 5 лет при условии нынешней динамики курса.
Напомню, что официальная продуктовая инфляция составляет 10% (хотя на основные товары вдвое больше) … и если переводить стоимость квартиры в курятину, то сейчас на 7,0млн можно купить порядка 70тыс кг курицы, то через 5 лет на 9млн вы сможете купить лишь 60тыс кг.
Другой не более удачный пример – цены на бензин, цена на который выросла стабильно на 14руб за последние 5 лет, при продолжении той же динамики через 5 лет будет стоить не менее 60руб/литр , что в пересчете на квартиру сейчас дает 155тыс литров , а через 5 лет это будет 150тыс литров бензина.
И лишь перевод квартиры в Евро сегодня даст нынешние 70тыс кг курятины или даже 175тыс литров бензина.
Выходит, любое владение квартирой в Москве имеет лишь отрицательную динамику и никаких надежд на повышение цен (кроме как на еду).
#pLoskutov
